El apalancamiento positivo y el engranaje negativo son dos estrategias de inversión que los compradores de propiedades utilizan para salir adelante en el juego inmobiliario. Exploramos los pros y los contras de cada estrategia y, mejor aún, le mostramos cómo ponerlos en práctica.
Miles de australianos optan por invertir en propiedades en un esfuerzo por aumentar su saldo bancario, pero la verdad es que es muy fácil cometer errores costosos. Es por eso que vale la pena diseñar una estrategia de inversión antes de invertir el dinero que tanto le costó ganar en una gran inversión de cientos de miles de dólares.
En primer lugar, debe considerar su flujo de efectivo y determinar si una inversión orientada positivamente o negativamente es su mejor opción.
Propiedades de inversión orientadas positivamente
Pros: Existe una inversión orientada positivamente cuando los ingresos por alquiler que recibe son mayores que los costos de propiedad de la propiedad, como reembolsos de préstamos, tarifas municipales y mantenimiento. Este tipo de inversiones a menudo se denominan "propiedades de flujo de efectivo" porque la propiedad está poniendo dinero extra en su bolsillo cada semana.
Contras: Cualquier ingreso adicional que obtenga está sujeto a impuestos, por lo que deberá dividir parte de sus ganancias con el recaudador de impuestos. Además, las inversiones de flujo de efectivo positivo tienden a ubicarse en áreas regionales en lugar de ciudades capitales, por lo que el crecimiento del capital o la apreciación del precio a largo plazo es generalmente más lento que en las zonas más pobladas áreas.
Ejemplo: Compra una propiedad de inversión por $ 300 000 y obtiene un préstamo por $ 270 000. Los pagos de su hipoteca y otros costos de propiedad suman $ 400 por semana. Su ingreso por alquiler es de $ 450 por semana. Por lo tanto, se embolsa $ 50 extra por semana.
Cómo hacer que funcione: Busque propiedades en ciudades regionales con altos niveles de crecimiento poblacional (p. Ej. demanda creciente) y bajos niveles de vivienda (ej. baja oferta). Cuando encuentre una propiedad que parezca prometedora, cree un presupuesto detallado o utilice un software de propiedad para determinar cuál es el punto de equilibrio para cubrir todos los costos de propiedad. Hable con los agentes inmobiliarios locales sobre los alquileres típicos en el área y busque propiedades que tengan un "factor sorpresa" adicional que le permita elevar el alquiler ligeramente por encima de las casas vecinas.
Propiedades de inversión orientadas negativamente
Existe una inversión orientada negativamente cuando los ingresos por alquiler que recibe es menor que los costos de propiedad de la propiedad. Estos tipos de inversiones a menudo se denominan "propiedades de crecimiento del capital" porque la estrategia asume que la propiedad se revalorizará con el tiempo, y que este aumento superará cualquier valor financiero a corto plazo pérdidas.
Pros: El apalancamiento negativo le permite deducir las pérdidas de su propiedad contra sus ingresos, lo que esencialmente significa que paga menos impuestos. Esto es particularmente beneficioso si paga impuestos en el tramo impositivo más alto.
Contras: Mensualmente, necesitará aportar dinero de su propio paquete de pago para financiar sus inversiones, lo que puede ser una carga para su presupuesto.
Ejemplo: Compra una propiedad de inversión por $ 300 000 y obtiene un préstamo por $ 270 000. Los pagos de su hipoteca y otros costos de propiedad suman $ 500 por semana. Su ingreso por alquiler es de $ 450 por semana. Por lo tanto, gasta $ 50 adicionales por semana para mantener su inversión.
Cómo hacer que funcione: Busque propiedades en poblaciones prósperas donde el crecimiento del capital ha sido históricamente fuerte (por encima del 8% -10% anual en promedio). Calcule sus costos de propiedad continuos usando una calculadora en línea. Hable con agentes inmobiliarios locales para averiguar qué tipos de propiedades son las más buscadas por los lugareños y Apunte a comprar una propiedad que coincida para tener la mejor oportunidad de tener su propiedad alquilada durante todo el año.
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