Pozitivna in negativna prilagoditev sta dve naložbeni strategiji, ki jih kupci nepremičnin uporabljajo za napredek v igri z nepremičninami. Raziščemo prednosti in slabosti vsake strategije, še bolje pa vam pokažemo, kako jih uresničiti.
Na tisoče Avstralcev se odloči vlagati v nepremičnine, da bi povečalo svoje bančno stanje, resnica pa je, da je zelo enostavno narediti drage napake. Zato se splača oblikovati naložbeno strategijo, preden svoj težko zasluženi denar potopite v ogromno naložbo v vrednosti več sto tisoč dolarjev.
Najprej morate razmisliti o svojem denarnem toku in ugotoviti, ali je naložba s pozitivnim ali negativnim usmerjanjem najboljša izbira.
Pozitivno usmerjena naložbena nepremičnina
Prednosti: Naložba s pozitivno usmeritvijo obstaja, kadar je dohodek od najemnine večji od stroškov lastništva nepremičnine, kot so odplačila posojila, obrestne mere in vzdrževanje. Te vrste naložb se pogosto imenujejo "nepremičnine denarnega toka", ker nepremičnina vsak teden daje v vaš žep dodaten denar.
Slabosti: Vsak dodatni dohodek, ki ga zaslužite, je obdavčljiv, zato boste morali del svojega dobička razdeliti pri davčniku. Tudi pozitivne naložbe v denarni tok so običajno na regionalnih območjih in ne v glavnih mestih, zato je rast kapitala ali dolgoročna apreciacija cen na splošno počasnejša kot pri bolj poseljenih območja.
Primer: Naložbeno nepremičnino kupite za 300.000 USD in dobite posojilo za 270.000 USD. Odplačila hipoteke in drugi lastniški stroški skupaj znašajo 400 USD na teden. Vaš dohodek od najema znaša 450 USD na teden. Zato žepnite dodatnih 50 USD na teden.
Kako to narediti: Iščite nepremičnine v regionalnih mestih z visoko stopnjo rasti prebivalstva (tj. naraščajoče povpraševanje) in nizka raven stanovanj (tj. nizka ponudba). Ko najdete nepremičnino, ki izgleda obetavno, ustvarite podroben proračun ali uporabite programsko opremo za nepremičnine, da ugotovite, kakšna je točka »preloma«, da pokrijete vse stroške lastništva. Pogovorite se z lokalnimi nepremičninskimi agenti o tipičnih najemninah na tem območju in poiščite nepremičnine, ki imajo dodaten "wow faktor", ki vam omogoča, da najemnino dvignete nekoliko nad sosednje hiše.
Negativno usmerjena naložbena nepremičnina
Negativno usmerjena naložba obstaja, kadar je dohodek od najemnine nižji od stroškov lastništva nepremičnine. Te vrste naložb se pogosto imenujejo "nepremičnine za rast kapitala", ker to predvideva strategija vrednost nepremičnine bo sčasoma cenjena in bo to povečanje odtehtalo vsa kratkoročna finančna sredstva izgube.
Prednosti: Negativno orodje vam omogoča, da izgubo premoženja odštejete od dohodka, kar v bistvu pomeni, da plačujete manj davka. To je še posebej koristno, če plačujete davek v najvišjem davčnem razredu.
Slabosti: Mesečno boste morali za financiranje svojih naložb čipiti denar iz lastnega paketa plač, kar je lahko izčrpavanje vašega proračuna.
Primer: Naložbeno nepremičnino kupite za 300.000 USD in dobite posojilo za 270.000 USD. Odplačila hipoteke in drugi lastniški stroški skupaj znašajo 500 USD na teden. Vaš dohodek od najema znaša 450 USD na teden. Zato za vzdrževanje naložbe porabite dodatnih 50 USD na teden.
Kako to narediti: Iščite nepremičnine pri uspešnih populacijah, kjer je bila rast kapitala zgodovinsko velika (v povprečju nad 8 do 10 odstotkov na leto). Izračunajte svoje stalne stroške lastništva z uporabo spletni kalkulator. Pogovorite se z lokalnimi nepremičninskimi agenti, da ugotovite, katere vrste nepremičnin so najbolj iskane pri domačini in nameravate kupiti nepremičnino, ki se ujema z njo, da boste imeli najboljše možnosti za najem nepremičnine vse leto.
Več denarja in vlaganja
Zmanjševanje proračuna: Kje zmanjšati porabo
Finančna pripravljenost: navade, ki lahko zaščitijo in povečajo vaš denar
Kako ustvariti proračun: pridobite finančni nadzor
