A engrenagem positiva e a engrenagem negativa são duas estratégias de investimento que os compradores de imóveis usam para progredir no mercado imobiliário. Exploramos os prós e contras de cada estratégia e, melhor ainda, mostramos como colocá-las em prática.
Milhares de australianos optam por investir em propriedades em um esforço para aumentar seu saldo bancário, mas a verdade é que é muito fácil cometer erros caros. É por isso que vale a pena planejar uma estratégia de investimento antes de investir seu dinheiro suado em um enorme investimento no valor de centenas de milhares de dólares.
Em primeiro lugar, você precisa considerar seu fluxo de caixa e decidir se um investimento direcionado positivamente ou negativamente é sua melhor aposta.
Propriedade de investimento com orientação positiva
Prós: Um investimento direcionado positivamente existe quando a receita de aluguel que você recebe é maior do que os custos de propriedade, como reembolso de empréstimos, taxas municipais e manutenção. Esses tipos de investimentos são freqüentemente chamados de “propriedades de fluxo de caixa” porque a propriedade está colocando dinheiro extra em seu bolso a cada semana.
Contras: Qualquer renda extra que você ganha é tributável, então você precisará dividir alguns de seus lucros com o fiscal. Além disso, os investimentos de fluxo de caixa positivo tendem a estar localizados em áreas regionais, em vez de capitais, portanto, o crescimento do capital ou valorização do preço a longo prazo é geralmente mais lento do que em regiões mais populosas áreas.
Exemplo: Você compra uma propriedade para investimento por $ 300.000 e obtém um empréstimo de $ 270.000. Os reembolsos da hipoteca e outros custos de propriedade totalizam US $ 400 por semana. Sua renda de aluguel é de $ 450 por semana. Portanto, você embolsa $ 50 extras por semana.
Como fazer dar certo: Procure propriedades em cidades regionais com altos níveis de crescimento populacional (ou seja, demanda crescente) e baixos níveis de habitação (ou seja, baixa oferta). Quando você encontrar uma propriedade que pareça promissora, crie um orçamento detalhado ou use um software de propriedade para descobrir qual é o ponto de equilíbrio para cobrir todos os custos de propriedade. Fale com os corretores imobiliários locais sobre os aluguéis típicos na área e procure propriedades que tenham um “fator de admiração” extra para permitir que você eleve o aluguel um pouco acima das casas vizinhas.
Propriedade de investimento com engrenagem negativa
Um investimento direcionado negativamente existe quando a receita de aluguel que você recebe é menor do que os custos de propriedade. Esses tipos de investimentos são frequentemente chamados de "propriedades de crescimento de capital" porque a estratégia pressupõe que a propriedade vai se valorizar ao longo do tempo, e que esse aumento superará qualquer valor financeiro de curto prazo perdas.
Prós: A alavancagem negativa permite que você deduza suas perdas de propriedade contra sua receita, essencialmente significando que você paga menos impostos. Isso é particularmente benéfico se você estiver pagando impostos na faixa mais alta de impostos.
Contras: Em uma base mês a mês, você precisará retirar dinheiro de seu próprio pacote de pagamento para financiar seus investimentos, o que pode drenar seu orçamento.
Exemplo: Você compra uma propriedade para investimento por $ 300.000 e obtém um empréstimo de $ 270.000. O reembolso da hipoteca e outros custos de propriedade totalizam US $ 500 por semana. Sua renda de aluguel é de $ 450 por semana. Portanto, você gasta $ 50 extras por semana para manter seu investimento.
Como fazer dar certo: Procure propriedades em populações prósperas onde o crescimento do capital tem sido historicamente forte (acima de 8% -10% ao ano em média). Calcule seus custos contínuos de propriedade usando uma calculadora online. Fale com agentes imobiliários locais para descobrir quais tipos de propriedades são mais procurados pelos moradores locais e tem como objetivo comprar um imóvel que corresponda a ter as melhores hipóteses de ter o seu imóvel alugado durante todo o ano.
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