Immagina questo: sei in una sala conferenze con molte altre persone con la consapevolezza che se ti siedi attraverso una presentazione di 90 minuti, te ne andrai con un soggiorno gratuito di due notti in un hotel o biglietti gratuiti per a mostrare. La prossima cosa che sai, però, sei spostato da una stanza all'altra e 90 minuti si trasformano in due, tre, anche quattro ore del tuo tempo. Poi accade l'apparentemente inevitabile: te ne vai con modo più di quanto ti aspettassi. Te ne vai con una multiproprietà e un'enorme domanda senza risposta: ho appena fatto un grosso errore?
Secondo l'analista senior degli investimenti immobiliari presso la chiusura Allison Bethell, le multiproprietà non ne valgono la pena. "L'acquisto di una multiproprietà non è un investimento e, invece, crea più debito e può essere difficile da vendere", afferma.
Tuttavia, proprietario di DollarSprout Jeff Proctor dice che tutto dipende da cosa apprezzi.
"Da un punto di vista puramente finanziario, ho scoperto che la stragrande maggioranza delle multiproprietà non sono investimenti intelligenti", inizia. "Tuttavia, se ami l'idea di avere un luogo di vacanza fisso ogni anno e ti piace l'idea di impegnarti a utilizzare il tuo spazio di vacanza ogni anno, possedere una multiproprietà potrebbe essere una buona idea per te."
Chiaramente, molti sono in Team Fixed Vacation Spot: il settore della multiproprietà è in aumento - ed è stato per otto anni consecutivi.
Secondo a Studio 2018 condotta dall'American Resort Development Association, le vendite di multiproprietà sono aumentate da $ 9,2 miliardi nel 2016 a $ 9,6 miliardi nel 2017 e sono aumentate di oltre il 26% dal 2013. In aggiunta a ciò, il tasso di occupazione medio è stato superiore all'81 percento rispetto a un tasso di occupazione dell'hotel del 65,9 percento.
Ma, ed ecco la domanda da decine di migliaia di dollari, ne vale davvero la pena?
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Cosa sono le multiproprietà?
Iniziamo analizzando esattamente cosa sono le multiproprietà. Ci sono quattro diverse tipologie: settimana fissa, flottante, diritto d'uso e club a punti.
La settimana fissa ha pochissima flessibilità, poiché hai accesso a un'unità specifica la stessa settimana dell'anno, anno dopo anno. Una multiproprietà fluttuante, tuttavia, ha più libertà, poiché puoi prenotare il tuo tempo. Con il diritto d'uso, lo sviluppatore possiede la proprietà, ma l'acquirente può affittare la proprietà per un certo periodo di tempo ogni anno per un determinato numero di anni. Infine, la multiproprietà del club dei punti consente agli acquirenti di accumulare punti acquistando in una proprietà specifica o acquistando punti e utilizzando quei punti per soggiornare in vari luoghi.
Ma come funziona esattamente? Proctor ce lo spiega con un esempio.
“Acquisto una multiproprietà in Florida. L'investimento iniziale è di $ 10.000 e le spese di manutenzione annuali partono da $ 750. In cambio, ho la garanzia di sette giorni e sei notti all'anno di poter rimanere nella mia multiproprietà.
“Nei prossimi 10 anni, finirò per pagare $ 17.500 per un totale di 60 notti. Questo arriva a circa $ 291 a notte, non esattamente a buon mercato. Sono sicuro di poter trovare molti hotel decenti per meno di $ 175 a notte, il che mi farebbe risparmiare migliaia di dollari (e aggiungerebbe un po' di varietà alle mie vacanze).”
Secondo il suddetto studio ARDA, il prezzo medio di vendita per una multiproprietà era di $ 22.180 per intervallo, con una commissione di manutenzione media di $ 980. Come ha detto Proctor, non esattamente a buon mercato.
I pro delle multiproprietà
Sulla base di tutte queste informazioni finora, sembra che ti stiamo allontanando anche dal prendere in considerazione le multiproprietà. Ma che tu ci creda o no, ecco sono vantaggi di possederne uno.
Per cominciare, le multiproprietà sono perfette per i cavalli da lavoro che hanno difficoltà a ritagliarsi del tempo per le vacanze ogni anno.
"Secondo me, il più grande vantaggio di possedere una multiproprietà è il modo in cui ti 'costringe' a fare una vacanza ogni anno", afferma Proctor. “Avendo un tempo e un luogo prestabiliti da parte ogni anno, ti senti obbligato a usarlo, altrimenti stai letteralmente spendendo soldi per una vacanza che non ti prendi! Nessuno lo vuole".
Le multiproprietà eliminano anche le congetture dalla tua vacanza. “Anche il non avere a che fare con la logistica della destinazione e la pianificazione alberghiera è un bel lusso da avere, soprattutto se sei perfettamente soddisfatto di andare in una "casa lontano da casa" familiare ogni anno", ha aggiunge.
I resort in multiproprietà in genere offrono anche sistemazioni più grandi e più servizi rispetto alla tipica camera d'albergo. In effetti, circa il 72% delle unità in multiproprietà sono due o più camere da letto e la dimensione media dell'unità è di oltre 1.000 piedi quadrati secondo lo studio ARDA.
Inoltre, secondo Bethell, l'assicurazione e le utenze non sono sotto la tua responsabilità.
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I contro delle multiproprietà
Prima di tutto, le multiproprietà non sono investimenti, e questo è probabilmente il più grande malinteso sul possederne uno. Inoltre, anche i costi di cui abbiamo discusso in precedenza non sono belli.
"Le multiproprietà sono uno di quei rari investimenti immobiliari che si deprezzano abitualmente di valore, rendendoli una scelta di investimento orribile", avverte Proctor. "Hanno anche alti canoni di manutenzione annuali che spesso aumentano più velocemente del tasso di inflazione".
Non hai alcun controllo su queste spese di manutenzione annuali e paghi tale commissione indipendentemente dal fatto che utilizzi la multiproprietà o meno.
Inoltre, non ricevi vantaggi per i proprietari di immobili come cancellazioni fiscali, apprezzamento o equità edilizia, afferma Bethell. Ed ecco il più grande svantaggio: le multiproprietà sono difficili da vendere - e se sei in grado di vendere, probabilmente non solo venderà a un prezzo ridotto perché ce ne sono così tante sul mercato (secondo ARDA, c'erano 1.570 resort in multiproprietà negli Stati Uniti nel 2017, che rappresentano circa 205.100 unità), ma secondo Forbes, l'IRS inoltre non ti consentirà di richiedere una perdita di capitale come faresti con altri investimenti e proprietà immobiliari.
La linea di fondo? Le multiproprietà non sono un investimento e sono costose.
"Se vuoi un luogo di vacanza coerente per il lungo raggio, prendi in considerazione la possibilità di una multiproprietà", afferma Proctor. "Se stai cercando un'opportunità di investimento al posto dell'acquisto di una proprietà in affitto, le multiproprietà potrebbero non essere la tua migliore opzione."
