L'engrenage positif et l'engrenage négatif sont deux stratégies d'investissement que les acheteurs de propriété utilisent pour progresser dans le jeu immobilier. Nous explorons les avantages et les inconvénients de chaque stratégie et, mieux encore, vous montrons comment les mettre en pratique.
Des milliers d'Australiens choisissent d'investir dans l'immobilier dans le but d'augmenter leur solde bancaire, mais la vérité est qu'il est très facile de faire des erreurs coûteuses. C'est pourquoi il est avantageux de concevoir une stratégie d'investissement avant de consacrer votre argent durement gagné à un énorme investissement d'une valeur de centaines de milliers de dollars.
Tout d'abord, vous devez tenir compte de vos flux de trésorerie et déterminer si un investissement à orientation positive ou négative est votre meilleur pari.
Immeuble de placement à orientation positive
Avantages: Un investissement à orientation positive existe lorsque les revenus locatifs que vous recevez sont supérieurs aux coûts de propriété, tels que les remboursements de prêts, les tarifs municipaux et l'entretien. Ces types d'investissements sont souvent appelés « propriétés de flux de trésorerie » parce que la propriété met de l'argent supplémentaire dans votre poche chaque semaine.
Les inconvénients: Tout revenu supplémentaire que vous gagnez est imposable, vous devrez donc partager une partie de vos bénéfices avec le fisc. En outre, les investissements de trésorerie positifs ont tendance à être localisés dans les zones régionales plutôt que dans les capitales, de sorte que la croissance du capital ou l'appréciation des prix à long terme est généralement plus lente que dans les régions plus peuplées domaines.
Exemple: Vous achetez un immeuble de placement pour 300 000 $ et obtenez un prêt pour 270 000 $. Vos remboursements hypothécaires et autres coûts de propriété totalisent 400 $ par semaine. Votre revenu de location est de 450 $ par semaine. Par conséquent, vous empochez 50 $ de plus par semaine.
Comment le faire fonctionner: Recherchez des propriétés dans des villes régionales à forte croissance démographique (c. demande croissante) et de faibles niveaux de logement (c. faible offre). Lorsque vous trouvez une propriété qui semble prometteuse, créez un budget détaillé ou utilisez un logiciel immobilier pour déterminer quel est le seuil de rentabilité pour couvrir tous les coûts de propriété. Parlez aux agents immobiliers locaux des loyers typiques de la région et recherchez des propriétés qui ont un «facteur époustouflant» supplémentaire pour vous permettre d'augmenter le loyer légèrement au-dessus des maisons voisines.
Immeuble de placement à endettement négatif
Un investissement à engrenage négatif existe lorsque les revenus locatifs que vous recevez sont inférieurs aux coûts de propriété. Ces types d'investissements sont souvent appelés « propriétés à croissance du capital » parce que la stratégie suppose que la propriété prendra de la valeur au fil du temps et que cette augmentation l'emportera sur toute éventualité financière à court terme pertes.
Avantages: L'endettement négatif vous permet de déduire vos pertes immobilières de votre revenu, ce qui signifie essentiellement que vous payez moins d'impôts. Ceci est particulièrement avantageux si vous payez des impôts dans la tranche d'imposition la plus élevée.
Les inconvénients: Sur une base mensuelle, vous devrez cotiser de l'argent de votre propre salaire pour financer vos investissements, ce qui peut peser sur votre budget.
Exemple: Vous achetez un immeuble de placement pour 300 000 $ et obtenez un prêt pour 270 000 $. Vos remboursements hypothécaires et autres coûts de propriété totalisent 500 $ par semaine. Votre revenu de location est de 450 $ par semaine. Par conséquent, vous dépensez 50 $ de plus par semaine pour maintenir votre investissement.
Comment le faire fonctionner: Recherchez des propriétés dans des populations prospères où la croissance du capital a été historiquement forte (supérieure à 8 % à 10 % par an en moyenne). Calculez vos coûts de propriété permanents à l'aide de un calculateur en ligne. Parlez avec des agents immobiliers locaux pour savoir quels types de propriétés sont les plus recherchés par les habitants et visez à acheter une propriété qui correspond pour vous donner les meilleures chances d'avoir votre propriété louée toute l'année.
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