Ο θετικός εξοπλισμός και ο αρνητικός εξοπλισμός είναι δύο επενδυτικές στρατηγικές που χρησιμοποιούν οι αγοραστές ακινήτων για να προχωρήσουν στο παιχνίδι ακινήτων. Εξερευνούμε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα κάθε στρατηγικής και ακόμα καλύτερα, σας δείχνουμε πώς να τα εφαρμόσετε στην πράξη.
Χιλιάδες Αυστραλοί επιλέγουν να επενδύσουν σε ακίνητα σε μια προσπάθεια να ενισχύσουν το τραπεζικό τους υπόλοιπο, αλλά η αλήθεια είναι ότι είναι πολύ εύκολο να κάνεις δαπανηρά λάθη. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο αξίζει να σχεδιάσετε μια επενδυτική στρατηγική προτού βυθίσετε τα μετρητά που κερδίσατε σε μια τεράστια επένδυση αξίας εκατοντάδων χιλιάδων δολαρίων.
Πρώτα απ 'όλα, πρέπει να λάβετε υπόψη τις ταμειακές σας ροές και να διαπιστώσετε εάν μια επένδυση με θετικό ή αρνητικό προσανατολισμό είναι το καλύτερο στοίχημά σας.
Επενδυτικά ακίνητα με θετικό προσανατολισμό
Πλεονεκτήματα: Μια θετικά προσανατολισμένη επένδυση υπάρχει όταν το εισόδημα από ενοίκια που λαμβάνετε είναι μεγαλύτερο από το κόστος ιδιοκτησίας ακινήτου, όπως αποπληρωμές δανείων, επιτόκια συμβουλίου και συντήρηση. Αυτοί οι τύποι επενδύσεων συχνά αναφέρονται ως "ακίνητα ταμειακών ροών" επειδή το ακίνητο βάζει επιπλέον χρήματα στην τσέπη σας κάθε εβδομάδα.
Μειονεκτήματα: Οποιοδήποτε επιπλέον εισόδημα κερδίζετε φορολογείται, οπότε θα πρέπει να μοιράσετε μερικά από τα κέρδη σας με τον φορολογικό φορέα. Επίσης, οι θετικές επενδύσεις ταμειακών ροών τείνουν να εντοπίζονται σε περιφερειακές περιοχές και όχι σε πρωτεύουσες, έτσι η αύξηση κεφαλαίου ή η μακροπρόθεσμη ανατίμηση των τιμών είναι γενικά βραδύτερη από ό, τι σε πιο πυκνοκατοικημένη περιοχές.
Παράδειγμα: Αγοράζετε ένα επενδυτικό ακίνητο για $ 300,000 και λαμβάνετε ένα δάνειο για $ 270,000. Οι αποπληρωμές των στεγαστικών δανείων σας και άλλα έξοδα ιδιοκτησίας ανέρχονται συνολικά 400 $ την εβδομάδα. Το εισόδημά σας από ενοίκια είναι $ 450 την εβδομάδα. Επομένως, βάζετε τσέπη επιπλέον 50 $ την εβδομάδα.
Πώς να το κάνετε να λειτουργεί: Αναζητήστε ακίνητα σε περιφερειακές πόλεις με υψηλά επίπεδα αύξησης του πληθυσμού (π. αυξανόμενη ζήτηση) και χαμηλά επίπεδα στέγασης (δηλ. χαμηλή προσφορά). Όταν βρείτε μια ιδιοκτησία που φαίνεται πολλά υποσχόμενη, δημιουργήστε έναν λεπτομερή προϋπολογισμό ή χρησιμοποιήστε λογισμικό ιδιοκτησίας για να καταλάβετε ποιο είναι το σημείο «ισορροπίας» για την κάλυψη όλων των εξόδων ιδιοκτησίας. Μιλήστε στους τοπικούς κτηματομεσίτες για τυπικά ενοίκια στην περιοχή και αναζητήστε ακίνητα που έχουν έναν επιπλέον «παράγοντα wow» για να σας επιτρέψουν να σηκώσετε το ενοίκιο ελαφρώς πάνω από τα γειτονικά σπίτια.
Επενδυτικά ακίνητα με αρνητικό προσανατολισμό
Μια επένδυση με αρνητικό προσανατολισμό υπάρχει όταν το εισόδημα από ενοίκια που λαμβάνετε είναι μικρότερο από το κόστος ιδιοκτησίας ακινήτου. Αυτοί οι τύποι επενδύσεων συχνά αναφέρονται ως "ιδιότητες αύξησης κεφαλαίου" επειδή η στρατηγική το υποθέτει το ακίνητο θα εκτιμηθεί σε αξία με την πάροδο του χρόνου και ότι αυτή η αύξηση θα υπερβεί τα βραχυπρόθεσμα οικονομικά απώλειες.
Πλεονεκτήματα: Ο αρνητικός εξοπλισμός σας επιτρέπει να αφαιρέσετε τις απώλειες περιουσίας σας έναντι του εισοδήματός σας, πράγμα που σημαίνει ουσιαστικά ότι πληρώνετε λιγότερο φόρο. Αυτό είναι ιδιαίτερα επωφελές εάν πληρώνετε φόρο στην υψηλότερη ομάδα φόρων.
Μειονεκτήματα: Σε μηνιαία βάση, θα πρέπει να τσιμπήσετε χρήματα από το δικό σας πακέτο αμοιβών για να χρηματοδοτήσετε τις επενδύσεις σας, οι οποίες μπορεί να αποβλήσουν τον προϋπολογισμό σας.
Παράδειγμα: Αγοράζετε ένα επενδυτικό ακίνητο για $ 300,000 και λαμβάνετε ένα δάνειο για $ 270,000. Οι αποπληρωμές των στεγαστικών δανείων σας και άλλα έξοδα ιδιοκτησίας ανέρχονται συνολικά 500 $ την εβδομάδα. Το εισόδημά σας από ενοίκια είναι $ 450 την εβδομάδα. Επομένως, ξοδεύετε επιπλέον 50 $ την εβδομάδα για να διατηρήσετε την επένδυσή σας.
Πώς να το κάνετε να λειτουργεί: Αναζητήστε ιδιότητες σε ακμάζοντες πληθυσμούς όπου η αύξηση κεφαλαίου ήταν ιστορικά ισχυρή (πάνω από 8 % -10 % ετησίως κατά μέσο όρο). Υπολογίστε το τρέχον κόστος ιδιοκτησίας σας χρησιμοποιώντας μια ηλεκτρονική αριθμομηχανή. Μιλήστε με τους τοπικούς κτηματομεσίτες για να μάθετε ποια είδη ακινήτων είναι πιο περιζήτητα με τους ντόπιους και Στόχος είναι να αγοράσετε ένα ακίνητο που ταιριάζει για να δώσετε στον εαυτό σας τις καλύτερες πιθανότητες να νοικιάσετε το ακίνητό σας όλο το χρόνο.
Περισσότερα χρήματα και επενδύσεις
Budget-busters: Πού να περικόψετε τις δαπάνες
Οικονομική προσαρμογή: Συνήθειες που μπορούν να προστατεύσουν και να αυξήσουν τα χρήματά σας
Πώς να δημιουργήσετε έναν προϋπολογισμό: αποκτήστε οικονομικό έλεγχο
