Positiv gearing og negativ gearing er to investeringsstrategier, som ejendomskøbere bruger til at komme videre i ejendomsspillet. Vi undersøger fordele og ulemper ved hver strategi og endnu bedre viser dig, hvordan du kan omsætte dem i praksis.
Tusinder af australiere vælger at investere i ejendom i et forsøg på at øge deres banksaldo, men sandheden er, at det er meget let at lave dyre fejl. Derfor kan det betale sig at udforme en investeringsstrategi, før du sænker dine hårdt tjente penge til en kæmpe investering til flere hundrede tusinde dollars.
Først og fremmest skal du overveje dit pengestrømme og finde ud af, om en positivt gearet eller negativt gearet investering er dit bedste bud.
Positivt gearet investeringsejendom
Fordele: Der findes en positivt gearet investering, når den lejeindkomst, du modtager, er større end omkostningerne ved ejendomsbesiddelse, såsom tilbagebetaling af lån, rådssatser og vedligeholdelse. Disse typer investeringer kaldes ofte "cash flow -ejendomme", fordi ejendommen lægger ekstra penge i lommen hver uge.
Ulemper: Enhver ekstra indkomst, du tjener, er skattepligtig, så du skal dele nogle af dine overskud med skattemanden. Også positive pengestrømsinvesteringer har en tendens til at være placeret i regionale områder frem for hovedstæder, så kapitalvæksten eller den langsigtede prisstigning er generelt langsommere end i mere befolkede områder.
Eksempel: Du køber en investeringsejendom for $ 300.000 og får et lån for $ 270.000. Afdrag på dine realkreditlån og andre ejeromkostninger udgør i alt $ 400 pr. Uge. Din lejeindtægt er $ 450 pr. Uge. Derfor lommer du en ekstra $ 50 om ugen.
Sådan får du det til at fungere: Se efter ejendomme i regionale byer med høj befolkningstilvækst (dvs. stigende efterspørgsel) og lave boliger (dvs. lavt udbud). Når du finder en ejendom, der ser lovende ud, skal du oprette et detaljeret budget eller bruge ejendomssoftware til at finde ud af, hvad "break even" -punktet er for at dække alle ejeromkostninger. Tal med lokale ejendomsmæglere om typiske huslejer i området, og kig efter ejendomme, der har en ekstra "wow -faktor", så du kan løfte huslejen lidt over nabohuse.
Negativt gearet investeringsejendom
Der findes en negativt gearet investering, når den lejeindkomst, du modtager, er mindre end omkostningerne ved ejendomsbesiddelse. Disse typer investeringer omtales ofte som "kapitalvækstegenskaber", fordi strategien forudsætter det ejendommen vil sætte pris på i værdi over tid, og at denne stigning vil opveje enhver kortsigtet økonomisk tab.
Fordele: Negativ gearing giver dig mulighed for at fratrække dine ejendomstab mod din indkomst, hvilket i det væsentlige betyder, at du betaler mindre skat. Dette er især fordelagtigt, hvis du betaler skat i den højeste skatteklasse.
Ulemper: Fra måned til måned skal du checke penge ind fra din egen lønpakke for at finansiere dine investeringer, hvilket kan være et dræn på dit budget.
Eksempel: Du køber en investeringsejendom for $ 300.000 og får et lån for $ 270.000. Afdrag på dine realkreditlån og andre ejeromkostninger udgør i alt $ 500 pr. Uge. Din lejeindtægt er $ 450 pr. Uge. Derfor bruger du 50 dollar ekstra om ugen for at opretholde din investering.
Sådan får du det til at fungere: Kig efter ejendomme i blomstrende befolkninger, hvor kapitalvæksten historisk set har været stærk (over 8 procent -10 procent om året i gennemsnit). Beregn dine løbende ejeromkostninger ved hjælp af en online lommeregner. Tal med lokale ejendomsmæglere for at finde ud af, hvilke typer ejendomme der er mest eftertragtede hos lokalbefolkningen og sigte mod at købe en ejendom, der matcher for at give dig selv den bedste chance for at få din ejendom lejet året rundt.
Flere penge og investering
Budget-busters: Hvor man kan trimme udgifter
Kom i form økonomisk: Vaner, der kan beskytte og dyrke dine penge
Sådan opretter du et budget: Få økonomisk kontrol
