Коли нерухомість охолоне, чи варто, на жаль, відмовлятися від своєї мрії інвестувати в цей пляжний котедж чи гірський будиночок? Ні, каже Крістін Карпінскі. Вона пояснює, чому зараз ідеальний час для покупки, і дає кілька порад для успішного підприємства.
Ви давно обдумували ідею придбати будинок для відпочинку. Кілька років тому це здавалося чудовою ідеєю. Ринок нерухомості був гарячим, гарячим, гарячим, і нерухомість всюди стрімко дорожчала. Отримання хорошого прибутку від ваших інвестицій було впевненим вибором. Зараз, однак, ситуація значно охолола. З уповільненням продажів житла по всій країні та зростанням процентних ставок ваш ентузіазм слабшає. Але поки що не відкладайте свою мрію про будинок для відпочинку. За словами Крістін Карпінскі, зараз ідеальний час, щоб зробити рішучий крок.
«Це правда, що ринок нерухомості стабілізувався, але це добре», — каже Карпінскі, директор спільноти власників HomeAway.com (онлайн-ринок оренди будинків для відпочинку) і автор книги «Як орендувати нерухомість для відпочинку власником і отримувати прибуток від вашого Будинок для відпочинку Dream. «Насправді легше купити, коли ринок нормальний, ніж купувати, коли ціни на нерухомість зростають на десять-двадцять тисяч доларів на місяць».
Є кілька причин, чому зараз вдалий час для покупки будинку для відпочинку. По-перше, каже Карпінскі, ми на ринку покупців. Оскільки будинки не розлітаються з полиць, вам менше потрібно швидко приймати рішення. Ви можете дозволити собі не поспішати, провести дослідження та вдосконалити свій план.
По-друге, більш стабільні ціни на житло зазвичай означають більш стабільні податки на нерухомість і витрати на страхування. Це добре для вашого банківського рахунку з часом (і Карпінський вважає, що купувати на довгострокову перспективу, тобто не для швидкого заробітку, є розумною стратегією).
По-третє, незважаючи на те, що загальні продажі нерухомості впали, продажі вторинного житла зростають як ніколи. Справді, 2004 та 2005 роки були рекордними для купівлі будинків для відпочинку. Це означає, що якщо ви хочете здати в оренду свій будинок для відпочинку — план, який Карпінскі щиро підтримує, — ви обов’язково знайдете здорову клієнтську базу.
«Приблизно п’ять мільйонів будинків для відпочинку в даний час орендуються в усьому світі, приносячи приблизно 100 мільярдів доларів угод щорічно», – повідомляє вона. «Безсумнівно: ідея оренди будинків для відпочинку замість проживання в готельних номерах є зростаючою тенденцією. Тут діє певний сценарій «якщо ви це побудуєте, вони прийдуть». А Інтернет лише полегшив роботу власників будинків для відпочинку. Завдяки таким сайтам, як HomeAway і VRBO, ваше майно знаходиться лише в одному клацанні миші від зацікавлених орендарів. Якщо ви сумніваєтеся в покупці будинку для відпочинку, знаючи, що ви можете здати його в оренду без зайвих зусиль, це може полегшити рішення».
Якщо ви все-таки вирішили придбати будинок для відпочинку, Карпінський дає кілька порад:
- Не купуйте на ринку «бульбашки». Іншими словами, не купуйте в регіоні, де занадто багато спекулянтів; наприклад, такі як південно-східна Флорида. У районах, що швидко розвиваються, де багато-багато забудовників будують і сподіваються швидко продати, ціни на нерухомість, як правило, штучно завищуються. «Останнє, що ви хочете робити, це купувати на ринку, де занадто багато спекулянтів», — каже Карпінскі. «Ризики того, що бульбашка лопне, коли пропозиція перевищує попит і ви промокнете, набагато вищі. Можливо, краще купувати в старому районі, який уже добре розвинений, як-от Кейп-Код. Пропозиція в цих районах настільки низька, що нерухомість має тенденцію зберігати свою вартість».
- Купуйте гаманцем, а не серцем. «Переконайтеся, що ви робите розумну інвестицію», — каже Карпінскі. «Це особливо важко для покупців заміського житла, тому що ми схильні до ризику і використовуємо емоції більше, ніж розум. Коли ви бачите чудовий дім на пляжі або ідеальний гірськолижний курорт, легко потрапити в курс і підписати пунктирну лінію. Як ви думаєте, чому так багато людей володіють таймшерами? Тому що вони захоплені моментом і бачать лише романтичний бік власності, не виконуючи належної обачності».
- Не маєте наміру орендувати? Залиште свої варіанти відкритими. Ніколи не кажи ніколи, закликає Карпінський. «Сьогодні це може бути фінансово доцільним не орендувати свій будинок, але що принесе завтра?» питає вона. «Що зміниться у ваших фінансах з роками? Ви підете на пенсію? Ваші діти навчатимуться в коледжі? Ставка податку на нерухомість різко зросте? А як щодо простих витрат на володіння? Купуйте там, де ви знаєте, що можете скористатися опцією оренди свого майна, тобто не в регіоні, де короткострокова оренда заборонена. Ви знаєте стару приказку: «Жінка має право змінювати свою думку»? Ну, це також має бути власник будинку для відпочинку».
- Подумайте про оренду власником, а не за допомогою компанії з управління нерухомістю. Переживаєте, що стати майстром своїми руками занадто складно або забирає багато часу? Не будь. Опитування, проведене компанією HomeAway, Inc., показує, що власники будинків для відпустки, які вирішили здавати свою нерухомість «власником», вважають, що зробити це дуже легко та недорого. Будучи «зроби сам», можна заощадити від 20 до 50 відсотків на комісії керуючої компанії. «Як я вже згадував раніше, Інтернет значно спростив оренду власником», — каже Карпінскі. «Оголошення в [Інтернеті] — це простий і недорогий спосіб знайти гостей. Розміщення на чотирьох веб-сайтах коштує лише 299 доларів на рік».
- Орендуйте лише сімнадцять тижнів, і ваш новий будинок для відпочинку окупиться. Якщо ваш щомісячний іпотечний платіж менший або дорівнює одній орендній платі за один піковий тиждень, дванадцять тижнів оренди покриють ваші іпотечні платежі за весь рік. Інші витрати, включно з рахунками за телефон, електроенергію, кабельне та зв’язок, можуть бути оплачені з вашого прибутку приблизно від п’яти орендованих будинків поза тижнем.
«Опитування, проведені компанією HomeAway, Inc., показують, що середня щотижнева ставка становить 1656 доларів США, і що в середньому нерухомість здається в оренду на двадцять тижнів або більше на рік», — говорить Карпінскі. «Ці цифри свідчать про те, що середній будинок для відпочинку приносить понад 33 000 доларів доходу від оренди щороку. Згідно з результатами опитування, 67,15 відсотка сказали, що економія є головною причиною оренди житла власником. Цікаво, що 37 відсотків сказали, що роблять це, тому що їм подобається відчуття контролю. Вони відчувають, що можуть піклуватися про своє майно краще, ніж будь-хто інший, і хочуть знати, хто орендує їхні будинки».
Звичайно, володіння будинком для відпочинку підходить не всім. Карпінскі наголошує на важливості виконання домашнього завдання, а також ретельного аналізу перед прийняттям рішення про покупку.
«Так, мені подобалися мої будинки для відпустки, і я отримувала від них прибуток, фінансову та іншу», — каже вона. «Приємно мати місце, куди можна втекти, і за ці роки я знайшов чудових друзів. Але безсумнівно: придбати будинок для відпочинку, особливо той, який ви збираєтеся здавати в оренду, означає почати зовсім новий спосіб життя. Прочитайте цю тему, щоб знати, чого очікувати. Проводячи багато досліджень і приймаючи обґрунтоване рішення, ваша мрія про будинок для відпочинку не перетвориться на кошмар».
