Keď sa nehnuteľnosť ochladzuje, mali by ste s ľútosťou odložiť svoj sen investovať do tejto plážovej chaty alebo horskej chaty? Nie, hovorí Christine Karpinski. Vysvetľuje, prečo je teraz vlastne ideálny čas na nákup, a ponúka niekoľko tipov na úspešný podnik.
Myšlienkou kúpy dovolenkového domu sa zaoberáte už dosť dlho. Pred pár rokmi sa to zdalo ako skvelý nápad. Trh s nehnuteľnosťami bol horúci, horúci, horúci a nehnuteľnosti všade sa rýchlo zhodnocovali. Získanie dobrej návratnosti vašej investície bolo stávkou na istotu. Teraz sa však veci výrazne ochladili. So spomaľujúcim sa predajom domov v celej krajine a rastúcimi úrokovými sadzbami vaše nadšenie opadá. Svoj sen o dovolenkovom dome však ešte neodkladajte. Podľa Christine Karpinski je teraz skutočne ideálny čas na to, aby ste sa do toho pustili.
„Je pravda, že trh s nehnuteľnosťami sa stabilizoval, ale to je dobrá vec,“ hovorí Karpinski, riaditeľ komunity vlastníkov pre HomeAway.com (online trh s prenájmom dovolenkových domov) a autor knihy Ako prenajímať dovolenkové nehnuteľnosti vlastníkom a profitovať z vášho Dovolenkový dom Sen. "V skutočnosti je jednoduchší skok vo viere kúpiť, keď je trh normálny, ako kúpiť, keď ceny nehnuteľností rastú o desať až dvadsaťtisíc dolárov mesačne."
Existuje niekoľko dôvodov, prečo je teraz ten správny čas na kúpu dovolenkového domu. Po prvé, hovorí Karpinski, sme na trhu kupujúcich. Pretože domy nelietajú z regálu, je na vás menší tlak, aby ste sa rýchlo rozhodli. Môžete si dovoliť venovať čas, urobiť si prieskum a vylepšiť svoj plán.
Po druhé, stabilnejšie ceny domov zvyčajne znamenajú stabilnejšie dane z nehnuteľností a náklady na poistenie. To je v priebehu času dobré pre váš bankový účet (a Karpinski verí, že nákup na dlhú trať – t. j. nerobiť rýchlo peniaze – je inteligentná stratégia).
Po tretie, aj keď celkový predaj nehnuteľností klesá, predaj druhých domov je silnejší ako kedykoľvek predtým. Roky 2004 a 2005 boli v skutočnosti rekordnými rokmi pre nákup dovolenkového domu. To znamená, že ak si chcete prenajať svoj dovolenkový dom – plán, ktorý Karpinski srdečne podporuje – určite nájdete zdravú zákaznícku základňu.
„Odhaduje sa, že v súčasnosti sa celosvetovo prenajíma asi päť miliónov dovolenkových domov, čo ročne prináša transakcie viac ako 100 miliárd dolárov,“ uvádza. „Niet pochýb o tom: myšlienka prenajímania dovolenkových domov namiesto ubytovania v hotelových izbách je rastúcim trendom. Prebieha tu jednoznačný scenár „ak to postavíte, oni prídu“. A internet majiteľom dovolenkových domov len uľahčil prácu. So stránkami ako HomeAway a VRBO je vaša nehnuteľnosť vzdialená len kliknutím myšou od záujemcov o prenájom. Ak váhate s kúpou dovolenkového domu a viete, že si ho môžete prenajať bez veľkého úsilia, môže vám to uľahčiť rozhodovanie.“
Ak sa rozhodnete pre kúpu dovolenkového domu, Karpinski ponúka niekoľko tipov:
- Nekupujte na „bublinovom“ trhu. Inými slovami, nenakupujte v oblasti, kde je príliš veľa špekulantov; t.j. ako juhovýchodná Florida. V rýchlo sa rozvíjajúcich oblastiach, kde veľa a veľa developerov stavia a dúfajú, že ich rýchlo predá, bývajú ceny nehnuteľností umelo nafúknuté. „Posledná vec, ktorú chcete urobiť, je nakupovať na trhu, kde je príliš veľa špekulantov,“ hovorí Karpinski. „Riziká prasknutia bubliny, keď ponuka prevýši dopyt a vaše nasiaknutie, sú oveľa vyššie. Možno bude lepšie nakupovať v staršej oblasti, ktorá je už dobre rozvinutá, ako napríklad Cape Cod. Ponuka je v týchto oblastiach taká nízka, že nehnuteľnosti majú tendenciu držať si svoju hodnotu.“
- Nakupujte peňaženkou, nie srdcom. „Uistite sa, že kupujete rozumnú investíciu,“ hovorí Karpinski. „Toto je obzvlášť ťažké pre tých, ktorí kupujú dovolenkové domy, pretože riskujeme, ktorí majú tendenciu používať svoje emócie viac ako hlavu. Je ľahké nechať sa chytiť a podpísať sa na bodkovanú čiaru, keď uvidíte ten nádherný plážový dom alebo dokonalé lyžiarske stredisko. Prečo si myslíte, že toľko ľudí vlastní timeshare? Pretože uviaznu v momente a vidia len romantickú stránku vlastníctva bez toho, aby vykonali potrebnú starostlivosť.“
- Nemáte v úmysle si prenajať? Nechajte svoje možnosti otvorené. Nikdy nehovor nikdy, vyzýva Karpinski. "Dnes môže byť finančne možné neprenajať si svoj dom, ale čo prinesie zajtrajšok?" ona sa pýta. „Čo sa v priebehu rokov zmení vo vašich financiách? Pôjdete do dôchodku? Budú vaše deti chodiť na vysokú školu? Porastie sadzba dane z nehnuteľnosti? A čo jednoduché náklady na vlastníctvo? Nakupujte tam, kde viete, že môžete využiť možnosť prenájmu nehnuteľnosti – teda nie v oblasti so zákazom krátkodobého prenájmu. Poznáte staré príslovie: „Je výsadou ženy zmeniť názor“? No, malo by to byť aj pre majiteľa dovolenkového domu.“
- Zvážte skôr prenájom vlastníkom, než využitie spoločnosti spravujúcej nehnuteľnosť. Obávate sa, že je príliš ťažké alebo časovo náročné stať sa domácim kutilom? nebuď. Prieskum uskutočnený spoločnosťou HomeAway, Inc. naznačuje, že majitelia dovolenkových domov, ktorí sa rozhodli prenajať svoje nehnuteľnosti „podľa vlastníka“, to považujú za veľmi jednoduché a lacné. Byť „urob si sám“ môže ušetriť 20 až 50 percent na províziách správcovskej spoločnosti. „Ako som už spomenul, internet výrazne uľahčil prenajímanie majiteľovi,“ hovorí Karpinski. „Reklama na [internete] je jednoduchý a lacný spôsob, ako nájsť hostí. Zalistovanie na štyroch webových stránkach stojí len 299 dolárov ročne.“
- Prenajmite si len sedemnásť týždňov a váš nový dovolenkový dom sa vám zaplatí sám. Keď je vaša mesačná splátka hypotéky nižšia alebo rovná jednému špičkovému týždňu prenájmu, dvanásť týždňov prenájmu pokryje vaše hypotekárne splátky za celý rok. Ostatné náklady, vrátane účtov za telefón, elektrinu, kábel a poplatky za združenie, môžu byť zaplatené z vášho zárobku z približne piatich prenájmov mimo týždňov.
„Prieskumy uskutočnené prostredníctvom HomeAway, Inc. odhaľujú, že priemerná týždenná sadzba je 1 656 USD a že priemerná nehnuteľnosť sa prenajíma dvadsať týždňov alebo viac ročne,“ hovorí Karpinski. „Tieto čísla naznačujú, že priemerný dovolenkový dom prináša viac ako 33 000 dolárov z prenájmu každý rok. Podľa výsledkov prieskumu 67,15 percent uviedlo, že úspora nákladov je hlavným dôvodom, prečo prenajímajú vlastníkom. Zaujímavé je, že 37 percent uviedlo, že to robia, pretože majú radi pocit kontroly. Majú pocit, že sa o svoj majetok dokážu postarať lepšie ako ktokoľvek iný a radi vedia, kto si prenajíma ich domy.“
Samozrejme, vlastniť dovolenkový dom nie je to pravé pre každého. Karpinski zdôrazňuje, že pred rozhodnutím o kúpe je dôležité urobiť si domáce úlohy, ako aj veľa duše.
„Áno, užívala som si svoje dovolenkové domy a profitovala som z nich finančne aj inak,“ hovorí. „Je pekné mať kam utiecť a za tie roky som si našiel pár skvelých priateľov. Ale o tom niet pochýb: kúpa dovolenkového domu, najmä toho, ktorý sa chystáte prenajať, znamená pustiť sa do úplne nového životného štýlu. Prečítajte si túto tému, aby ste vedeli, čo môžete očakávať. Veľa výskumu a informované rozhodnutia zabránia tomu, aby sa váš sen o dovolenkovom dome zmenil na nočnú moru.“
