Стоит ли с сожалением отказываться от своей мечты и инвестировать в этот пляжный коттедж или горную хижину, когда недвижимость остывает? Нет, говорит Кристин Карпински. Она объясняет, почему сейчас идеальное время для покупки, и предлагает несколько советов для успешного предприятия.
Вы уже давно вынашиваете идею купить загородный дом. Несколько лет назад это казалось отличной идеей. Рынок недвижимости был горячим, горячим, горячим, и недвижимость повсюду быстро дорожала. Получение хорошей отдачи от ваших инвестиций казалось верной ставкой. Однако теперь все значительно похолодало. В связи с замедлением продаж жилья по всей стране и повышением процентных ставок ваш энтузиазм угасает. Но пока не откладывайте на полку свою мечту о загородном доме. По словам Кристин Карпински, сейчас самое подходящее время, чтобы сделать решительный шаг.
«Это правда, что рынок недвижимости стабилизировался, но это хорошо», — говорит Карпински, директор Owner Community for HomeAway.com (онлайн-площадка по аренде загородных домов) и автор книги «Как арендовать недвижимость для отдыха владельцем и получать прибыль от вашего Дом отдыха Мечта. «На самом деле проще совершить прыжок веры, когда рынок нормальный, чем покупать, когда цены на недвижимость растут на десять-двадцать тысяч долларов в месяц».
Есть несколько причин, почему сейчас самое подходящее время для покупки дома для отдыха. Во-первых, говорит Карпински, мы находимся на рынке покупателя. Поскольку дома не разлетаются с полки, вам меньше приходится принимать быстрое решение. Вы можете позволить себе не торопиться, провести исследование и уточнить свой план.
Во-вторых, более стабильные цены на жилье обычно означают более стабильные налоги на недвижимость и расходы на страхование. Это хорошо для вашего банковского счета с течением времени (и Карпински считает, что покупка в долгосрочной перспективе, то есть не для того, чтобы быстро заработать, является разумной стратегией).
В-третьих, несмотря на то, что общий объем продаж недвижимости снизился, продажи вторых домов растут как никогда. Фактически, 2004 и 2005 годы были рекордными для покупки жилья для отдыха. Это означает, что если вы хотите сдать свой загородный дом в аренду — план, который Карпински полностью поддерживает, — вы обязательно найдете здоровую клиентскую базу.
«По оценкам, в настоящее время по всему миру сдается в аренду около пяти миллионов домов для отдыха, что ежегодно приносит более 100 миллиардов долларов транзакций», — сообщает она. «Нет никаких сомнений: идея аренды домов для отдыха вместо проживания в гостиничных номерах становится растущей тенденцией. Здесь существует определенный сценарий «если вы это построите, они придут». А Интернет только облегчил жизнь владельцам загородных домов. С такими сайтами, как HomeAway и VRBO, ваша недвижимость находится всего в одном щелчке мыши от заинтересованных арендаторов. Если вы стоите на пороге покупки загородного дома, знание того, что вы можете сдать его в аренду без особых усилий, может облегчить решение».
Если вы все же решили приобрести загородный дом, Карпински предлагает несколько советов:
- Не покупайте на «пузырьковом» рынке. Другими словами, не покупайте там, где слишком много спекулянтов; например, Юго-Восточная Флорида. В быстроразвивающихся районах, где многие застройщики строят и надеются быстро продать, цены на недвижимость, как правило, искусственно завышаются. «Последнее, что вам нужно делать, — это покупать на рынке, где слишком много спекулянтов», — говорит Карпински. «Риск того, что мыльный пузырь лопнет, когда предложение превысит спрос и вы промокнете, намного выше. Возможно, лучше покупать в более старом районе, который уже хорошо развит, например, в Кейп-Код. Предложение в этих районах настолько низкое, что недвижимость, как правило, сохраняет свою стоимость».
- Покупайте кошельком, а не сердцем. «Убедитесь, что вы покупаете разумные инвестиции», — говорит Карпински. «Это особенно сложно для покупателей жилья для отдыха, потому что мы склонны к риску и склонны использовать свои эмоции больше, чем голову. Легко увлечься и подписаться на пунктирной линии, когда вы видите этот великолепный пляжный дом или идеальный горнолыжный курорт. Как вы думаете, почему так много людей владеют таймшерами? Потому что они поглощены моментом и видят только романтическую сторону собственности, не проявляя должной осмотрительности».
- Нет намерения арендовать? Оставьте ваши варианты открытыми. Никогда не говори никогда, призывает Карпински. «Сегодня может быть финансово целесообразно не сдавать свой дом, но что принесет завтра?» она спрашивает. «Что изменится в ваших финансах с годами? Вы уйдете на пенсию? Ваши дети будут учиться в колледже? Вырастет ли ставка налога на недвижимость? А как насчет простых затрат на владение? Покупайте там, где вы знаете, что можете использовать возможность сдачи в аренду своей собственности, то есть не в районе, где запрещена краткосрочная аренда. Вы знаете старую поговорку: «Прерогатива женщины передумать»? Ну, это тоже должно быть загородным домом».
- Подумайте об аренде от собственника, а не с помощью управляющей компании. Обеспокоены тем, что слишком сложно или отнимает много времени, чтобы стать самодельщиком? Не будь. Опрос, проведенный через HomeAway, Inc., показывает, что домовладельцы, решившие сдать свою недвижимость в аренду «от собственника», находят это очень простым и недорогим. Работая по принципу «сделай сам», можно сэкономить от 20 до 50 процентов комиссионных управляющей компании. «Как я упоминал ранее, Интернет значительно упростил сдачу жилья в аренду», — говорит Карпински. «Реклама в [интернете] — простой и недорогой способ найти гостей. Размещение на четырех веб-сайтах стоит всего 299 долларов в год».
- Сдайте в аренду всего семнадцать недель, и ваш новый загородный дом окупит себя. Когда ваш ежемесячный платеж по ипотеке меньше или равен арендной плате за одну пиковую неделю, 12 недель аренды покроют ваши платежи по ипотеке за весь год. Другие расходы, в том числе счета за телефон, электроэнергию, кабельное телевидение и членские взносы, могут быть оплачены из вашего дохода примерно от пяти недельной аренды.
«Опросы, проведенные через HomeAway, Inc., показывают, что средняя недельная ставка составляет 1656 долларов, и что в среднем недвижимость сдается в аренду двадцать недель или более в год», — говорит Карпински. «Эти цифры показывают, что средний доход от аренды загородного дома составляет более 33 000 долларов в год. Согласно результатам опроса, 67,15% заявили, что экономия средств является основной причиной того, что они арендуют жилье у собственника. Интересно, что 37% сказали, что делают это, потому что им нравится чувство контроля. Они чувствуют, что могут лучше позаботиться о своем имуществе, чем кто-либо другой, и хотели бы знать, кто арендует их дома».
Конечно, владеть загородным домом подходит не всем. Карпински подчеркивает важность выполнения домашней работы, а также тщательного самоанализа перед принятием решения о покупке.
«Да, мне нравились мои загородные дома, и я получала от них прибыль, как финансовую, так и иную», — говорит она. «Приятно иметь место, куда можно сбежать, и за эти годы у меня появилось несколько отличных друзей. Но в этом нет никаких сомнений: покупка загородного дома, особенно того, который вы собираетесь сдавать в аренду, означает начало совершенно нового образа жизни. Изучите тему, чтобы знать, чего ожидать. Проведя множество исследований и приняв взвешенное решение, ваша мечта о загородном доме не превратится в кошмар».
