Dodatnia i ujemna dźwignia to dwie strategie inwestycyjne, których używają nabywcy nieruchomości, aby uzyskać przewagę w grze na rynku nieruchomości. Badamy zalety i wady każdej strategii, a jeszcze lepiej pokazujemy, jak zastosować je w praktyce.
Tysiące Australijczyków decyduje się na inwestycje w nieruchomości, aby zwiększyć swoje saldo bankowe, ale prawda jest taka, że bardzo łatwo popełnić kosztowne błędy. Dlatego opłaca się opracować strategię inwestycyjną, zanim zatopisz swoją ciężko zarobioną gotówkę w ogromnej inwestycji wartej setki tysięcy dolarów.
Przede wszystkim musisz wziąć pod uwagę przepływy pieniężne i ustalić, czy najlepiej jest inwestować w inwestycję nastawioną dodatnią, czy ujemną.
Pozytywnie nastawione nieruchomości inwestycyjne
Plusy: Pozytywnie ukierunkowana inwestycja ma miejsce, gdy dochód z wynajmu, który otrzymujesz, jest większy niż koszty posiadania nieruchomości, takie jak spłata kredytu, stawki komunalne i utrzymanie. Tego typu inwestycje są często określane jako „właściwości przepływów pieniężnych”, ponieważ nieruchomość co tydzień wkłada dodatkowe pieniądze do kieszeni.
Cons: Każdy dodatkowy dochód, który zarobisz, podlega opodatkowaniu, więc będziesz musiał podzielić część swoich zysków z podatnikiem. Ponadto inwestycje o dodatnim przepływie pieniężnym są zazwyczaj lokowane na obszarach regionalnych, a nie w stolicach, więc wzrost kapitału lub długoterminowa aprecjacja cen są generalnie wolniejsze niż w bardziej zaludnionych obszary.
Przykład: Kupujesz nieruchomość inwestycyjną za 300 000 USD i otrzymujesz pożyczkę na 270 000 USD. Spłaty kredytu hipotecznego i inne koszty posiadania wynoszą 400 USD tygodniowo. Twój dochód z wynajmu wynosi 450 USD tygodniowo. Dlatego zarabiasz dodatkowe 50 dolarów tygodniowo.
Jak to zrobić: Szukaj nieruchomości w miastach regionalnych o wysokim wzroście populacji (np. rosnący popyt) oraz niski poziom mieszkań (m.in. niska podaż). Gdy znajdziesz nieruchomość, która wygląda obiecująco, stwórz szczegółowy budżet lub użyj oprogramowania do nieruchomości, aby ustalić, jaki jest punkt progu rentowności, aby pokryć wszystkie koszty własności. Porozmawiaj z lokalnymi agentami nieruchomości o typowych czynszach w okolicy i poszukaj nieruchomości, które mają dodatkowy „czynnik wow”, który pozwoli ci podnieść czynsz nieco powyżej sąsiednich domów.
Negatywnie nastawione nieruchomości inwestycyjne
Inwestycja o negatywnym nastawieniu ma miejsce, gdy dochód z wynajmu jest niższy niż koszty posiadania nieruchomości. Tego typu inwestycje są często określane jako „właściwości wzrostu kapitału”, ponieważ strategia zakłada, że: nieruchomość będzie zyskiwać na wartości z biegiem czasu, a wzrost ten przeważy nad krótkoterminowymi finansami straty.
Plusy: Ujemna dźwignia finansowa pozwala odliczyć straty majątkowe od dochodu, co zasadniczo oznacza, że płacisz mniejszy podatek. Jest to szczególnie korzystne, jeśli płacisz podatek w najwyższym przedziale podatkowym.
Cons: Z miesiąca na miesiąc będziesz musiał odkładać pieniądze z własnego pakietu wynagrodzeń, aby sfinansować swoje inwestycje, co może uszczuplić Twój budżet.
Przykład: Kupujesz nieruchomość inwestycyjną za 300 000 USD i otrzymujesz pożyczkę na 270 000 USD. Spłaty kredytu hipotecznego i inne koszty posiadania wynoszą 500 USD tygodniowo. Twój dochód z wynajmu wynosi 450 USD tygodniowo. Dlatego wydajesz dodatkowe 50 USD tygodniowo, aby utrzymać swoją inwestycję.
Jak to zrobić: Poszukaj nieruchomości w dobrze prosperujących populacjach, w których wzrost kapitału był historycznie wysoki (średnio powyżej 8% -10% rocznie). Oblicz swoje bieżące koszty posiadania za pomocą kalkulator online. Porozmawiaj z lokalnymi agentami nieruchomości, aby dowiedzieć się, jakie rodzaje nieruchomości są najbardziej poszukiwane wśród mieszkańców i staraj się kupić nieruchomość, która pasuje do siebie, aby dać sobie największą szansę na całoroczny wynajem nieruchomości.
Więcej pieniędzy i inwestowanie
Pogromcy budżetów: gdzie ograniczyć wydatki
Dopasowanie się finansowo: nawyki, które mogą chronić i powiększać Twoje pieniądze
Jak stworzyć budżet: uzyskać kontrolę finansową
