Įsivaizduokite tai: Jūs esate konferencijų salėje su keliais kitais žmonėmis, suprasdami, kad jei sėdite per 90 minučių pristatymą išvykstate nemokamai, dvi naktis viešbutyje arba nemokamus bilietus į Rodyti. Tačiau kitas dalykas, kurį žinote, esate maišomas iš kambario į kambarį, o 90 minučių virsta dviem, trimis ar net keturiomis jūsų laiko valandomis. Tada atsitinka iš pažiūros neišvengiamas dalykas: tu pasitrauki būdu daugiau nei jūs susitarėte. Jūs pasitraukiate su pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teise - ir vienas didžiulis neatsakytas klausimas: ar aš ką tik padariau didelę klaidą?
Pasak vyresniojo nekilnojamojo turto investicijų analitiko Uždaryti Allison Bethell, pakaitinio naudojimosi teisė nėra verta. „Pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe pirkimas nėra investicija, o vietoj to sukuria daugiau skolų ir gali būti sunku parduoti“, - sako ji.
Tačiau savininkas „DollarSprout“ Jeffas Proctoras sako, kad viskas priklauso nuo to, ką vertinate.
„Iš grynai finansinės perspektyvos supratau, kad didžioji dalis pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisių nėra protingos investicijos“, - pradeda jis. „Tačiau jei jums patinka idėja kasmet turėti pastovią atostogų vietą ir jums patinka idėja kasmet naudotis savo atostogų likučiu, pakaitinio naudojimosi bendro naudojimo nuosavybė jums gali tikti.
Akivaizdu, kad daugelis yra komandoje „Fixed Vacation Spot“: pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe pramonė auga - ir tai vyksta aštuonerius metus iš eilės.
Pagal a 2018 metų tyrimas atliko Amerikos kurortų plėtros asociacija, pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe pardavimai išaugo nuo 9,2 mlrd. USD 2016 m. iki 9,6 mlrd. USD 2017 m. ir nuo 2013 m. išaugo daugiau nei 26 proc. Be to, vidutinis užimtumo lygis buvo daugiau nei 81 proc., Palyginti su 65,9 proc. Viešbučių užimtumu.
Bet čia yra dešimtys tūkstančių dolerių klausimas, ar pakaitinio naudojimosi teisė tikrai verta?
Daugiau: 10 geriausių moterų kelionių
Kas yra pakaitinis naudojimosi bendra nuosavybe teisė?
Pradėkime nuo to, kas tiksliai yra bendro naudojimo laikas. Yra keturi skirtingi tipai: fiksuota savaitė, plaukiojanti, teisę naudoti ir taškų klubas.
Fiksuota savaitė turi labai mažai lankstumo, nes jūs turite prieigą prie konkretaus vieneto tą pačią savaitę iš metų, metai iš metų. Tačiau plūduriuojantis pakaitinis pakaitinio naudojimosi teisė suteikia daugiau laisvės, nes galite rezervuoti savo laiką. Naudodamasis teise, turtas priklauso kūrėjui, tačiau pirkėjas gali išsinuomoti turtą tam tikrą laiką kiekvienais metais tam tikrą metų skaičių. Galiausiai, taškų klubo pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisė leidžia pirkėjams surinkti taškų, perkant į konkretų turtą ar įsigyjant taškus ir naudojant tuos taškus, norint apsistoti įvairiose vietose.
Bet kaip tiksliai tai veikia? Proktoras mums tai pateikia pavyzdžiu.
„Floridoje perku pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisę. Pradinė investicija yra 10 000 USD, o metiniai priežiūros mokesčiai prasideda nuo 750 USD. Už tai aš garantuoju septynias dienas ir šešias naktis per metus, kad galiu pasilikti savo pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe.
„Per ateinančius 10 metų aš sumokėsiu 17 500 USD už iš viso 60 naktų. Tai kainuoja apie 291 USD už naktį - ne visai pigiai. Esu tikras, kad galiu rasti daug padorių viešbučių už mažiau nei 175 USD už naktį, o tai sutaupytų tūkstančius dolerių (ir papildytų mano atostogas).
Remiantis minėtu MVĮA tyrimu, vidutinė pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe kaina buvo 22 180 USD už intervalą, o vidutinis priežiūros mokestis - 980 USD. Kaip sakė Proctor, ne visai pigu.
Pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe privalumai
Remiantis visa iki šiol pateikta informacija, atrodo, kad mes stumiame jus net nesvarstydami bendro naudojimo teisių. Bet tikėk ar ne, ten yra privalumai turėti vieną.
Pradedantiesiems, pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisė idealiai tinka darbiniams žirgams, kuriems kasmet sunku susitarti dėl atostogų laiko.
„Mano nuomone, didžiausias pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe privalumas yra tai, kaip jis„ verčia “kasmet atostogauti“, - sako Proctor. „Kiekvienais metais skirdami nustatytą laiką ir vietą, jūs jaučiatės įpareigoti ja naudotis - kitaip jūs tiesiog išleidžiate pinigus atostogoms, kurių nesiimate! Niekas to nenori “.
Bendras pakaitinis naudojimosi būdas taip pat pašalina jūsų atostogų spėjimą. „Tai, kad nereikia rūpintis paskirties vietos logistika ir viešbučių planavimu, taip pat yra puiki prabanga, ypač jei esate visiškai patenkintas kiekvienais metais nuvykti į pažįstamus „namus toli nuo namų“, - sako jis priduria.
„Pakaitinio naudojimosi bendro naudojimo“ kurortai taip pat paprastai siūlo didesnius būstus ir daugiau patogumų nei įprastas viešbučio kambarys. Tiesą sakant, apie 72 proc. Pakaitinio naudojimosi vienetų yra du ar daugiau miegamųjų, o vidutinis vieneto dydis yra didesnis nei 1000 kvadratinių pėdų, remiantis ARDA tyrimu.
Be to, pasak „Bethell“, draudimas ir komunalinės paslaugos nėra jūsų atsakomybė.
Daugiau: 15 vietų atostogoms saloje - nepalikdami JAV
Pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe trūkumai
Visų pirma, pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisės nėra investicijos - ir tai tikriausiai yra didžiausia klaidinga nuomonė apie nuosavybės teisę. Be to, išlaidos, apie kurias kalbėjome anksčiau, taip pat nėra gražios.
„Pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teisė yra viena iš tų retų investicijų į nekilnojamąjį turtą, kurios vertė nuolat mažėja, todėl tai yra siaubingas pasirinkimas investicijoms“, - perspėja Proctor. „Jie taip pat turi didelius metinius priežiūros mokesčius, kurie dažnai didėja greičiau nei infliacija“.
Jūs visiškai nekontroliuojate šių metinių priežiūros mokesčių ir mokate tą mokestį, nesvarbu, ar naudojatės pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe teise, ar ne.
Jūs taip pat negaunate nekilnojamojo turto savininkų lengvatų, tokių kaip mokesčių nurašymas, įvertinimas ar nuosavo kapitalo kūrimas, sako Bethell. Ir čia yra didžiausias trūkumas: pakaitinio naudojimosi bendro naudojimo teisę sunku parduoti - ir jei galėsite parduoti, tai greičiausiai bus parduodama ne tik už sumažintą kainą, nes rinkoje yra tiek daug (anot MVĮ, 2017 m. JAV buvo 1 570 pakaitinio naudojimosi kurortų, tai sudaro maždaug 205 100 vienetų), tačiau pagal „Forbes“, IRS taip pat neleis jums reikalauti kapitalo nuostolių, kaip tai darytumėte su kitomis investicijomis ir nekilnojamuoju turtu.
Esmė? Bendras pakaitinis naudojimosi teisė nėra investicija - ir brangi.
„Jei norite pastovios atostogų vietos ilgam laikui, apsvarstykite galimybę pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe paslaugomis“, - sako Proctor. „Jei ieškote investavimo galimybės vietoj to, kad įsigytumėte nuomojamą turtą, pakaitinio naudojimosi teisė gali būti ne pats geriausias pasirinkimas.
