सकारात्मक गियरिंग और नकारात्मक गियरिंग दो निवेश रणनीतियां हैं जिनका उपयोग संपत्ति खरीदार रियल एस्टेट गेम में आगे बढ़ने के लिए करते हैं। हम प्रत्येक रणनीति के पेशेवरों और विपक्षों का पता लगाते हैं और बेहतर अभी तक, आपको दिखाते हैं कि उन्हें कैसे व्यवहार में लाया जाए।
हजारों ऑस्ट्रेलियाई लोग अपने बैंक बैलेंस को बढ़ाने के प्रयास में संपत्ति में निवेश करना चुनते हैं, लेकिन सच्चाई यह है कि महंगी गलतियां करना बहुत आसान है। यही कारण है कि इससे पहले कि आप अपनी मेहनत की कमाई को सैकड़ों-हजारों डॉलर के विशाल निवेश में डुबो दें, इससे पहले एक निवेश रणनीति तैयार करना फायदेमंद है।
सबसे पहले और सबसे महत्वपूर्ण, आपको अपने नकदी प्रवाह पर विचार करने और यह पता लगाने की आवश्यकता है कि क्या सकारात्मक-गियर वाला या नकारात्मक-गियर वाला निवेश आपका सबसे अच्छा दांव है।
सकारात्मक रूप से तैयार निवेश संपत्ति
पेशेवरों: एक सकारात्मक रूप से तैयार निवेश तब मौजूद होता है जब आपको प्राप्त होने वाली किराये की आय संपत्ति के स्वामित्व की लागत से अधिक होती है, जैसे कि ऋण चुकौती, परिषद की दरें और रखरखाव। इस प्रकार के निवेशों को अक्सर "नकदी प्रवाह गुण" के रूप में संदर्भित किया जाता है क्योंकि संपत्ति हर हफ्ते आपकी जेब में अतिरिक्त पैसा डाल रही है।
दोष: आपके द्वारा अर्जित की जाने वाली कोई भी अतिरिक्त आय कर योग्य होती है, इसलिए आपको अपने लाभ का कुछ हिस्सा टैक्स मैन के साथ बांटना होगा। इसके अलावा, सकारात्मक नकदी प्रवाह निवेश राजधानी शहरों के बजाय क्षेत्रीय क्षेत्रों में स्थित होते हैं, इसलिए पूंजी वृद्धि या दीर्घकालिक मूल्य वृद्धि आम तौर पर अधिक आबादी वाले लोगों की तुलना में धीमी होती है क्षेत्र।
उदाहरण: आप $300,000 में एक निवेश संपत्ति खरीदते हैं और $270,000 में ऋण प्राप्त करते हैं। आपका बंधक पुनर्भुगतान और स्वामित्व की अन्य लागतें कुल $400 प्रति सप्ताह। आपकी किराये की आय $450 प्रति सप्ताह है। इसलिए, आप प्रति सप्ताह अतिरिक्त $50 पॉकेट में डालते हैं।
इसे कार्यशील कैसे करें: उच्च स्तर की जनसंख्या वृद्धि वाले क्षेत्रीय शहरों में संपत्तियों की तलाश करें (यानी। बढ़ती मांग) और आवास के निम्न स्तर (यानी। कम आपूर्ति)। जब आपको कोई ऐसी संपत्ति मिलती है जो आशाजनक दिखती है, तो एक विस्तृत बजट बनाएं या संपत्ति सॉफ़्टवेयर का उपयोग करके यह पता करें कि सभी स्वामित्व लागतों को कवर करने के लिए "ब्रेक ईवन" बिंदु क्या है। स्थानीय रियल एस्टेट एजेंटों से क्षेत्र में विशिष्ट किराए के बारे में बात करें और उन संपत्तियों की तलाश करें जिनके पास अतिरिक्त "वाह कारक" है जो आपको पड़ोसी घरों से थोड़ा ऊपर किराए को उठाने की अनुमति देता है।
नकारात्मक रूप से तैयार निवेश संपत्ति
एक नकारात्मक रूप से तैयार निवेश तब होता है जब आपको प्राप्त होने वाली किराये की आय संपत्ति के स्वामित्व की लागत से कम होती है। इस प्रकार के निवेश को अक्सर "पूंजीगत वृद्धि गुण" के रूप में संदर्भित किया जाता है क्योंकि रणनीति मानती है कि संपत्ति समय के साथ मूल्य में सराहना करेगी, और यह वृद्धि किसी भी अल्पकालिक वित्तीय से अधिक होगी नुकसान।
पेशेवरों: नकारात्मक गियरिंग आपको अपनी आय के विरुद्ध अपनी संपत्ति के नुकसान की कटौती करने की अनुमति देता है, अनिवार्य रूप से इसका मतलब है कि आप कम कर का भुगतान करते हैं। यदि आप उच्चतम टैक्स ब्रैकेट में टैक्स का भुगतान कर रहे हैं तो यह विशेष रूप से फायदेमंद है।
दोष: महीने-दर-महीने आधार पर, आपको अपने निवेश को निधि देने के लिए अपने स्वयं के वेतन पैकेट से पैसे निकालने की आवश्यकता होगी, जो आपके बजट पर एक नाली हो सकती है।
उदाहरण: आप $300,000 में एक निवेश संपत्ति खरीदते हैं और $270,000 में ऋण प्राप्त करते हैं। आपका बंधक पुनर्भुगतान और स्वामित्व की अन्य लागतें कुल $500 प्रति सप्ताह। आपकी किराये की आय $450 प्रति सप्ताह है। इसलिए, आप अपने निवेश को बनाए रखने के लिए प्रति सप्ताह अतिरिक्त $50 खर्च करते हैं।
इसे कार्यशील कैसे करें: संपन्न आबादी में संपत्तियों की तलाश करें जहां पूंजी वृद्धि ऐतिहासिक रूप से मजबूत रही है (औसतन 8 प्रतिशत -10 प्रतिशत प्रति वर्ष)। उपयोग करके अपनी चल रही स्वामित्व लागतों की गणना करें एक ऑनलाइन कैलकुलेटर. स्थानीय रियल एस्टेट एजेंटों से बात करके पता करें कि स्थानीय लोगों के साथ किस प्रकार की संपत्तियों की सबसे अधिक मांग है और एक ऐसी संपत्ति खरीदने का लक्ष्य रखें जो साल भर आपकी संपत्ति को किराए पर लेने का सबसे अच्छा मौका देने के लिए मेल खाती हो।
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