Sollten Sie Ihren Traum, in ein Strandhaus oder eine Berghütte zu investieren, angesichts der Abkühlung des Immobilienmarkts bedauerlicherweise aufgeben? Nein, sagt Christine Karpinski. Sie erklärt, warum gerade jetzt der perfekte Zeitpunkt für den Kauf ist und gibt ein paar Tipps für ein erfolgreiches Unterfangen.
Sie beschäftigen sich schon seit längerem mit dem Gedanken, ein Ferienhaus zu kaufen. Vor ein paar Jahren schien es eine großartige Idee zu sein. Der Immobilienmarkt war heiß, heiß, heiß, und Immobilien gewannen überall schnell an Wert. Es schien eine sichere Sache zu sein, eine gute Rendite für Ihre Investition zu erzielen. Mittlerweile hat sich die Lage jedoch deutlich abgekühlt. Da sich die Hausverkäufe im ganzen Land verlangsamen und die Zinssätze steigen dürften, lässt Ihre Begeisterung nach. Aber schieben Sie Ihren Traum vom Ferienhaus noch nicht auf die Seite. Laut Christine Karpinski ist jetzt tatsächlich der perfekte Zeitpunkt, den Sprung zu wagen.
„Es stimmt, dass sich der Immobilienmarkt stabilisiert hat, aber das ist gut so“, sagt Karpinski, Direktor der Owner Community HomeAway.com (ein Online-Marktplatz für die Vermietung von Ferienimmobilien) und Autor von How to Rent Vacation Properties by Owner and Profit from Your Ferienhaus-Traum. „Es ist tatsächlich einfacher, zu kaufen, wenn der Markt normal ist, als zu kaufen, wenn die Immobilienpreise um zehn- bis zwanzigtausend Dollar pro Monat steigen.“
Es gibt mehrere Gründe, warum jetzt ein guter Zeitpunkt ist, ein Ferienhaus zu kaufen. Erstens, sagt Karpinski, befinden wir uns auf einem Käufermarkt. Da Häuser nicht von der Stange fliegen, besteht für Sie weniger Druck, eine schnelle Entscheidung zu treffen. Sie können es sich leisten, sich Zeit zu nehmen, Nachforschungen anzustellen und Ihren Plan zu verfeinern.
Zweitens bedeuten stabilere Immobilienpreise in der Regel stabilere Grundsteuern und Versicherungskosten. Das ist im Laufe der Zeit gut für Ihr Bankkonto (und Karpinski glaubt, dass es die kluge Strategie ist, auf lange Sicht zu kaufen – also nicht um schnell Geld zu verdienen).
Drittens sind die Verkäufe von Zweitwohnungen stärker als je zuvor, auch wenn die Immobilienverkäufe insgesamt rückläufig sind. Tatsächlich waren 2004 und 2005 Rekordjahre für den Kauf von Ferienimmobilien. Das heißt, wenn Sie Ihr Ferienhaus vermieten möchten – ein Plan, den Karpinski wärmstens befürwortet –, werden Sie mit Sicherheit einen gesunden Kundenstamm finden.
„Derzeit werden weltweit schätzungsweise fünf Millionen Ferienhäuser vermietet, was einem jährlichen Transaktionsergebnis von schätzungsweise über 100 Milliarden US-Dollar entspricht“, berichtet sie. „Kein Zweifel: Die Idee, Ferienhäuser zu mieten statt in Hotelzimmern zu übernachten, ist ein wachsender Trend. Es gibt hier definitiv ein „Wenn du es baust, werden sie kommen“-Szenario. Und das Internet hat die Sache für Ferienhausbesitzer nur noch einfacher gemacht. Mit Websites wie HomeAway und VRBO ist Ihre Immobilie für interessierte Mieter nur einen Mausklick entfernt. Wenn Sie noch unentschlossen sind, ein Ferienhaus zu kaufen, kann Ihnen die Gewissheit, dass Sie es ohne allzu großen Aufwand vermieten können, die Entscheidung erleichtern.“
Wenn Sie sich für den Kauf eines Ferienhauses entscheiden, gibt Ihnen Karpinski ein paar Tipps:
- Kaufen Sie nicht in einem „Blasenmarkt“. Mit anderen Worten: Kaufen Sie nicht in einem Bereich, in dem es zu viele Spekulanten gibt; d. h. wie Südost-Florida. In sich schnell entwickelnden Gebieten, in denen viele Entwickler bauen und hoffen, sie schnell verkaufen zu können, werden die Immobilienpreise tendenziell künstlich in die Höhe getrieben. „Das Letzte, was Sie tun möchten, ist, auf einem Markt einzukaufen, auf dem es zu viele Spekulanten gibt“, sagt Karpinski. „Das Risiko, dass die Blase platzt, wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt und man durchnässt wird, ist viel höher. Möglicherweise ist es besser, in einer älteren Gegend zu kaufen, die bereits gut entwickelt ist, wie zum Beispiel Cape Cod. Das Angebot ist in diesen Gebieten so gering, dass Immobilien tendenziell ihren Wert behalten.“
- Kaufen Sie mit Ihrem Geldbeutel, nicht mit Ihrem Herzen. „Stellen Sie sicher, dass Sie eine kluge Investition kaufen“, sagt Karpinski. „Für Käufer von Ferienimmobilien ist dies besonders schwierig, da wir risikofreudig sind und dazu neigen, unsere Emotionen mehr als unseren Kopf einzusetzen. Es ist leicht, sich zu verfangen und auf der gepunkteten Linie zu unterschreiben, wenn man ein wunderschönes Strandhaus oder ein perfektes Skigebiet sieht. Warum glauben Sie, dass so viele Menschen Timesharing besitzen? Weil sie im Moment gefangen sind und nur die romantische Seite des Besitzes sehen, ohne die nötige Sorgfalt walten zu lassen.“
- Keine Mietabsicht? Lassen Sie Ihre Optionen offen. Sag niemals nie, fordert Karpinski. „Heute mag es finanziell machbar sein, Ihr Haus nicht zu vermieten, aber was wird morgen bringen?“ Sie fragt. „Was wird sich im Laufe der Jahre an Ihren Finanzen ändern? Werden Sie in den Ruhestand gehen? Werden Ihre Kinder das College besuchen? Wird der Steuersatz für die Immobilie in die Höhe schnellen? Wie sieht es mit den einfachen Betriebskosten aus? Kaufen Sie dort, wo Sie wissen, dass Sie die Option zur Vermietung Ihrer Immobilie nutzen können – also nicht in einer Gegend mit einem Kurzzeitmietverbot. Kennen Sie das alte Sprichwort „Es ist das Vorrecht einer Frau, ihre Meinung zu ändern“? Nun ja, es sollte auch das eines Ferienhausbesitzers sein.“
- Erwägen Sie die Anmietung durch den Eigentümer, anstatt eine Hausverwaltungsfirma zu beauftragen. Befürchten Sie, dass es zu schwierig oder zu zeitaufwändig ist, zum Heimwerker zu werden? Sei es nicht. Eine von HomeAway, Inc. durchgeführte Umfrage zeigt, dass Ferienhausbesitzer, die den Schritt gewagt haben, ihre Immobilien „auf eigene Faust“ zu vermieten, dies als sehr einfach und kostengünstig empfinden. Als „Do-it-yourself“ können Sie 20 bis 50 Prozent der Provisionen der Verwaltungsgesellschaft einsparen. „Wie ich bereits erwähnt habe, hat das Internet die Vermietung durch den Eigentümer viel einfacher gemacht“, sagt Karpinski. „Werbung im Internet ist eine einfache und kostengünstige Möglichkeit, Gäste zu finden. Die Listung auf vier Websites kostet nur 299 US-Dollar pro Jahr.“
- Vermieten Sie nur siebzehn Wochen und Ihr neues Feriendomizil wird sich amortisieren. Wenn Ihre monatliche Hypothekenzahlung kleiner oder gleich einer Spitzenwochenmiete ist, decken zwölf Mietwochen Ihre Hypothekenzahlungen für das gesamte Jahr. Andere Kosten, einschließlich Rechnungen für Ihr Telefon, Strom, Kabel und Vereinsbeiträge, können aus Ihren Einnahmen aus etwa fünf Anmietungen außerhalb der Woche bezahlt werden.
„Umfragen, die von HomeAway, Inc. durchgeführt wurden, zeigen, dass der durchschnittliche Wochenpreis 1.656 US-Dollar beträgt und dass die Immobilie im Durchschnitt zwanzig Wochen oder länger pro Jahr vermietet wird“, sagt Karpinski. „Diese Zahlen deuten darauf hin, dass ein durchschnittliches Ferienhaus jedes Jahr mehr als 33.000 US-Dollar an Mieteinnahmen einbringt. Den Umfrageergebnissen zufolge gaben 67,15 Prozent an, dass die Kostenersparnis der Hauptgrund dafür sei, dass sie selbst mieten. Interessanterweise gaben 37 Prozent an, dass sie es tun, weil ihnen das Gefühl der Kontrolle gefällt. Sie haben das Gefühl, dass sie sich besser um ihr Eigentum kümmern können als alle anderen und möchten gerne wissen, wer ihre Häuser mietet.“
Natürlich ist der Besitz einer Ferienwohnung nicht für jeden das Richtige. Karpinski betont, wie wichtig es ist, vor einer Kaufentscheidung seine Hausaufgaben zu machen und sich gründlich zu informieren.
„Ja, ich habe meine Feriendomizile genossen und davon profitiert, finanziell und anderweitig“, sagt sie. „Es ist schön, einen Ort zu haben, an den man fliehen kann, und ich habe im Laufe der Jahre einige tolle Freunde gefunden. Aber kein Zweifel: Der Kauf eines Ferienhauses, insbesondere eines zur Vermietung, bedeutet den Beginn eines völlig neuen Lebensstils. Informieren Sie sich über das Thema, damit Sie wissen, was Sie erwartet. Wenn Sie gründlich recherchieren und eine fundierte Entscheidung treffen, wird Ihr Traum vom Ferienhaus nicht zum Albtraum.“
