Pozitivní a negativní převody jsou dvě investiční strategie, které kupující nemovitostí používají, aby se ve realitní hře prosadili. Zkoumáme výhody a nevýhody každé strategie a ještě lépe vám ukážeme, jak je uvést do praxe.
Tisíce Australanů se rozhodly investovat do nemovitostí ve snaze zvýšit svůj bankovní zůstatek, ale pravdou je, že je velmi snadné udělat nákladné chyby. Proto se vyplatí vymyslet investiční strategii, než své těžce vydělané peníze ponoříte do obrovské investice v hodnotě stovek tisíc dolarů.
V první řadě musíte zvážit svůj peněžní tok a zjistit, zda je nejlepší sázkou investice s kladným nebo záporným zaměřením.
Pozitivně zaměřená investice do nemovitostí
Profesionálové: Pozitivně zaměřená investice existuje, když příjem z pronájmu, který získáte, je vyšší než náklady na vlastnictví nemovitosti, jako jsou splátky půjček, sazby rady a údržba. Tyto typy investic jsou často označovány jako „vlastnosti peněžních toků“, protože nemovitost každý týden vkládá další peníze do vaší kapsy.
Nevýhody: Jakýkoli další příjem, který získáte, podléhá zdanění, takže budete muset část svých zisků rozdělit s daňovým správcem. Pozitivní investice peněžních toků se také obvykle nacházejí spíše v regionálních oblastech než v hlavních městech, takže růst kapitálu nebo dlouhodobé posilování cen je obecně pomalejší než ve více obydlených oblasti.
Příklad: Koupíte investiční nemovitost za 300 000 $ a získáte půjčku za 270 000 $. Vaše splátky hypotéky a další náklady na vlastnictví celkem 400 $ za týden. Váš příjem z pronájmu je 450 $ za týden. Proto si dáte do kapsy dalších 50 $ za týden.
Jak to zprovoznit: Hledejte nemovitosti v regionálních městech s vysokou úrovní růstu populace (tzn. rostoucí poptávka) a nízká úroveň bydlení (tzn. nízká nabídka). Když najdete nemovitost, která vypadá nadějně, vytvořte si podrobný rozpočet nebo pomocí softwaru pro řešení nemovitostí zjistěte, co je bod „break even“ k pokrytí všech nákladů na vlastnictví. Promluvte si s místními realitními makléři o typických nájmech v dané oblasti a vyhledejte nemovitosti, které mají extra „wow faktor“, který vám umožní zvednout nájem mírně nad sousední domy.
Negativně zaměřená investice do nemovitostí
Negativně zaměřená investice existuje, když příjem z pronájmu, který získáte, je nižší než náklady na vlastnictví nemovitosti. Tyto typy investic jsou často označovány jako „vlastnosti růstu kapitálu“, protože to strategie předpokládá nemovitost časem zhodnotí a že toto zvýšení převáží jakékoli krátkodobé finanční ztráty.
Profesionálové: Negativní převod vám umožňuje odečíst ztráty z majetku od vašeho příjmu, což v zásadě znamená, že platíte nižší daň. To je zvláště výhodné, pokud platíte daň v nejvyšším daňovém pásmu.
Nevýhody: Meziměsíčně budete muset financovat své investice z vlastního výplatního balíčku, což může být zátěž pro váš rozpočet.
Příklad: Koupíte investiční nemovitost za 300 000 $ a získáte půjčku za 270 000 $. Vaše splátky hypotéky a další náklady na vlastnictví celkem 500 $ za týden. Váš příjem z pronájmu je 450 $ za týden. Proto utratíte dalších 50 $ za týden, abyste udrželi svoji investici.
Jak to zprovoznit: Hledejte nemovitosti v prosperujících populacích, kde byl růst kapitálu historicky silný (v průměru nad 8 % -10 % ročně). Vypočítejte své průběžné náklady na vlastnictví pomocí online kalkulačka. Promluvte si s místními realitními makléři a zjistěte, jaké typy nemovitostí jsou mezi místními a nejvíce vyhledávané usilujte o koupi nemovitosti, která odpovídá vašim požadavkům, abyste měli co největší šanci, že si nemovitost pronajmete po celý rok.
Více peněz a investic
Budget-busters: Kde omezit výdaje
Získání finanční kondice: Návyky, které mohou chránit a růst vaše peníze
Jak vytvořit rozpočet: získejte finanční kontrolu
