Když se nemovitosti ochlazují, měli byste s lítostí odložit svůj sen investovat do této plážové chaty nebo horské chaty? Ne, říká Christine Karpinski. Vysvětluje, proč je nyní vlastně ideální čas na nákup, a nabízí několik tipů pro úspěšný podnik.
Už delší dobu se zabýváte myšlenkou koupě rekreačního domu. Před pár lety to vypadalo jako skvělý nápad. Trh s nemovitostmi byl horký, horký, horký a nemovitosti všude se rychle zhodnocovaly. Získat dobrou návratnost své investice bylo jako sázka na jistotu. Nyní se však věci výrazně ochladily. Se zpomalením prodeje domů v celé zemi a úrokovými sazbami, které se chystají růst, vaše nadšení opadá. Svůj sen o prázdninovém domě ale zatím neodkládejte. Podle Christine Karpinski je nyní skutečně ideální čas se odrazit.
„Je pravda, že trh s nemovitostmi se stabilizoval, ale to je dobře,“ říká Karpinski, ředitel komunity vlastníků pro HomeAway.com (online tržiště pronájmů prázdninových domů) a autor knihy Jak pronajmout rekreační nemovitosti vlastníkem a zisk z vašeho Rekreační dům Sen. "Ve skutečnosti je snazší skok víry koupit, když je trh normální, než koupit, když ceny nemovitostí rostou o deset až dvacet tisíc dolarů měsíčně."
Existuje několik důvodů, proč je nyní vhodná doba na nákup rekreačního domu. Za prvé, říká Karpinski, jsme na trhu kupujících. Protože domy nelétají z regálu, je na vás menší tlak, abyste se rychle rozhodli. Můžete si dovolit vzít si čas, udělat si průzkum a upřesnit svůj plán.
Za druhé, stabilnější ceny domů obvykle znamenají stabilnější daně z nemovitosti a náklady na pojištění. To je pro váš bankovní účet v průběhu času dobré (a Karpinski věří, že nákup na dlouhou trať – tedy nevydělat rychle peníze – je chytrá strategie).
Za třetí, i když celkový prodej nemovitostí klesá, prodeje druhých domů jsou silnější než kdy jindy. Ve skutečnosti byly roky 2004 a 2005 rekordní pro nákup rekreačních domů. To znamená, že pokud si chcete pronajmout svůj prázdninový dům – plán, který Karpinski vřele podporuje –, určitě najdete zdravou zákaznickou základnu.
„Odhaduje se, že v současné době se celosvětově pronajímá asi pět milionů prázdninových domů, což ročně přináší transakce v hodnotě více než 100 miliard dolarů,“ uvádí. „Není pochyb o tom: myšlenka pronájmu prázdninových domů namísto ubytování v hotelových pokojích je rostoucí trend. Probíhá zde jasný scénář „když to postavíte, oni přijdou“. A internet majitelům prázdninových domů jen usnadnil. Díky stránkám jako HomeAway a VRBO je vaše nemovitost vzdálena pouze jedním kliknutím myši od zájemců o pronájem. Pokud váháte s pořízením rekreačního domu, s vědomím, že si ho můžete pronajmout bez velkého úsilí, může rozhodování usnadnit.“
Pokud se rozhodnete pro koupi rekreačního domu, Karpinski nabízí několik tipů:
- Nekupujte na „bublinovém“ trhu. Jinými slovy, nenakupujte v oblasti, kde je příliš mnoho spekulantů; tj. jako je jihovýchodní Florida. V rychle se rozvíjejících oblastech, kde spousta a spousta developerů staví a doufá, že se rychle prodají, bývají ceny nemovitostí uměle navyšovány. „Poslední věc, kterou chcete udělat, je nakupovat na tržišti, kde je příliš mnoho spekulantů,“ říká Karpinski. „Riziko prasknutí bubliny, když nabídka převýší poptávku a vaše namočení, je mnohem vyšší. Možná bude lepší koupit ve starší oblasti, která je již dobře rozvinutá, jako je Cape Cod. Nabídka je v těchto oblastech tak nízká, že nemovitosti mají tendenci si držet svou hodnotu.“
- Nakupujte peněženkou, ne srdcem. „Ujistěte se, že kupujete chytrou investici,“ říká Karpinski. „To je obzvláště obtížné pro ty, kdo kupují prázdninové domy, protože podstupujeme riziko a máme tendenci používat své emoce více než hlavu. Je snadné se nechat chytit a podepsat se na tečkované čáře, když uvidíte ten nádherný plážový dům nebo perfektní lyžařské středisko. Proč si myslíte, že tolik lidí vlastní timeshare? Protože uvíznou v okamžiku a vidí pouze romantickou stránku vlastnictví, aniž by prováděli nezbytnou náležitou péči.“
- Nemáte v úmyslu si pronajmout? Nechte své možnosti otevřené. Nikdy neříkej nikdy, vyzývá Karpinski. "Dnes může být finančně možné nepronajmout si svůj dům, ale co přinese zítřek?" ona se ptá. „Co se v průběhu let změní ve vašich financích? Půjdeš do důchodu? Budou vaše děti chodit na vysokou školu? Vyletí sazba daně z nemovitosti? A co prosté náklady na vlastnictví? Nakupujte tam, kde víte, že můžete využít možnost pronájmu své nemovitosti – tedy ne v oblasti se zákazem krátkodobého pronájmu. Znáte staré přísloví „Je výsadou ženy změnit názor“? No, mělo by to být také pro majitele rekreačního domu."
- Zvažte spíše pronájem vlastníkem než použití společnosti pro správu nemovitostí. Bojíte se, že je příliš těžké nebo časově náročné stát se kutilem? nebuď. Průzkum provedený společností HomeAway, Inc. ukazuje, že majitelé rekreačních domů, kteří se rozhodli pronajmout své nemovitosti „podle vlastníka“, to považují za velmi snadné a levné. Být „udělej si sám“ může ušetřit 20 až 50 procent na provizích správcovské společnosti. „Jak jsem již zmínil, internet velmi usnadnil pronájem majiteli,“ říká Karpinski. „Inzerce na [internetu] je jednoduchý a levný způsob, jak najít hosty. Zařazení na čtyři webové stránky stojí pouhých 299 dolarů ročně.“
- Pronajměte si jen sedmnáct týdnů a váš nový rekreační dům se vám zaplatí sám. Když je vaše měsíční splátka hypotéky menší nebo rovna jednomu špičkovému týdnu pronájmu, dvanáct týdnů pronájmu pokryje vaše splátky hypotéky za celý rok. Ostatní náklady, včetně účtů za telefon, energii, kabel a poplatky za sdružení, mohou být hrazeny z vašich příjmů z přibližně pěti pronájmů mimo týden.
"Průzkumy provedené společností HomeAway, Inc. odhalují, že průměrná týdenní sazba je 1 656 USD a že průměrná nemovitost je pronajímána dvacet týdnů nebo více ročně," říká Karpinski. „Tato čísla naznačují, že průměrný prázdninový dům přináší ročně více než 33 000 dolarů z pronájmu. Podle výsledků průzkumu 67,15 procenta uvedlo, že úspora nákladů je primárním důvodem, proč pronajímají vlastníkem. Zajímavé je, že 37 procent uvedlo, že to dělají, protože mají rádi pocit kontroly. Mají pocit, že se o svůj majetek dokážou postarat lépe než kdokoli jiný, a rádi vědí, kdo si pronajímá jejich domovy.“
Vlastnit rekreační dům samozřejmě není to pravé pro každého. Karpinski zdůrazňuje, že před rozhodnutím o koupi je důležité udělat si domácí úkol a také spoustu duše-pátrání.
„Ano, užívala jsem si prázdninové domy a těžila jsem z nich finančně i jinak,“ říká. „Je hezké mít místo, kam bych mohl utéct, a za ta léta jsem si udělal pár skvělých přátel. Ale není pochyb o tom: koupě rekreačního domu, zejména takového, který se chystáte pronajmout, znamená vydat se na zcela nový životní styl. Přečtěte si o tématu, abyste věděli, co můžete očekávat. Když budete hodně pátrat a dělat kvalifikovaná rozhodnutí, váš sen o prázdninovém domě se nestane noční můrou.“
